Acheter un bien immobilier au Portugal

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Le marché immobilier portugais continue d’attirer les acheteurs internationaux, malgré les troubles et les changements qui secouent le monde entier. Le pays offre une qualité de vie supérieure, un climat politique stable, un environnement sûr et des opportunités d’investissement favorables.

Que vous envisagiez d’acheter une maison pour vous installer, pour passer vos vacances ou pour investir, il est essentiel de bien comprendre les aspects juridiques et fiscaux liés à l’acquisition d’un bien immobilier au Portugal.

Pourquoi acheter un bien immobilier au Portugal ?

Le Portugal est connu pour ses 300 jours d’ensoleillement par an, ses paysages côtiers à couper le souffle, sa riche culture et sa cuisine de renommée mondiale. De plus, il offre un niveau de vie élevé, un environnement sûr et d’excellents services de santé. Pour les investisseurs étrangers, le Portugal est particulièrement attrayant en raison de sa stabilité politique et économique, ce qui en fait un choix fiable pour l’investissement immobilier.

De plus, la situation géographique du Portugal, dans le sud de l’Europe, permet d’accéder facilement à d’autres pays européens, à l’Afrique et aux États-Unis, ce qui en fait un choix pratique pour ceux qui voyagent fréquemment.

Exigences légales pour l'achat d'un bien immobilier en Algarve, Portugal

Avant d’acheter un bien immobilier en Algarve, il est essentiel de comprendre les exigences légales et les étapes nécessaires au processus d’achat.

1. Obtenir un numéro d'identification fiscale portugais (NIF)

Pour acheter un bien immobilier au Portugal, vous devez obtenir un numéro d’identification fiscale portugais (Número de Identificação Fiscal – NIF). Ce numéro est obligatoire pour toutes les transactions financières au Portugal, y compris l’achat d’un bien immobilier. Un avocat ou un représentant fiscal peut vous aider à obtenir ce numéro.

2. Engager un avocat

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dans le droit immobilier portugais. Un avocat vous aidera à traduire les contrats, à effectuer les vérifications préalables nécessaires et à vous assurer que toutes les procédures légales sont correctement suivies. Il vous aidera également à vérifier que le bien immobilier ne fait l’objet d’aucune dette ou complication juridique.

3. Contrat préliminaire (Contrat de promesse d'achat et de vente – CPCV)

Une fois le bien immobilier sélectionné, les deux parties signent un contrat préliminaire appelé Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). Ce contrat définit les conditions générales de la vente, notamment :

Le prix convenu
Les conditions de paiement
La date limite pour la signature de l’acte final
Les responsabilités des deux parties

À ce stade, un acompte de 10 % à 30 % du prix d’achat est généralement exigé. Ce contrat est juridiquement contraignant, ce qui signifie que si l’acheteur se retire, il peut perdre son acompte. Si le vendeur se retire, il peut être tenu de rembourser le double du montant de l’acompte.

4. Recherche de titre de propriété et diligence raisonnable

Votre avocat effectuera une recherche approfondie sur le titre de propriété afin de confirmer que :

La propriété n’est grevée d’aucune charge, hypothèque ou dette en cours
Le vendeur détient les droits de propriété légaux
La propriété est conforme aux règlements locaux en matière de zonage et de construction

Cette étape garantit que l’investissement est sûr et exempt de litiges juridiques.

5. Final Deed (Acte d'achat et de vente)

La dernière étape du processus d’achat consiste à signer l’Escritura de Compra e Venda (acte de vente définitif) chez un notaire. À ce stade :

Le solde du prix de la propriété est payé
L’acheteur devient officiellement propriétaire du bien immobilier
Le nouveau propriétaire est inscrit au registre foncier (Conservatória do Registo Predial)

Une fois l’acte signé, l’acheteur reçoit les documents officiels attestant de sa propriété.

Coûts liés à l'achat d'un bien immobilier au Portugal

L’achat d’un bien immobilier en Algarve implique plusieurs frais à la charge de l’acheteur. Ceux-ci comprennent:

Taxe sur les transferts immobiliers (IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis): Elle varie de 0 % à 8 %, en fonction de la valeur et du type de bien immobilier (résidence principale ou résidence secondaire).
Droit de timbre (Imposto de Selo) : 0,8 % du prix d’achat.
Frais de notaire et d’enregistrement : généralement entre 1 000 et 2 000 €.
Frais juridiques : généralement 1 % à 2 % du prix du bien immobilier.

Si un prêt hypothécaire est contracté, des frais supplémentaires tels que les frais bancaires, les frais d’enregistrement du prêt hypothécaire et les frais d’évaluation s’appliquent également.

Pour plus d’informations, rendez-vous sur notre Fiscal and Legal page.

Options de financement pour les acheteurs étrangers

Les acheteurs étrangers peuvent obtenir des prêts hypothécaires auprès des banques portugaises, bien que les ratios prêt/valeur (LTV) puissent être plus faibles pour les non-résidents. En général:

Les banques portugaises offrent généralement jusqu’à 70 % de la valeur du bien immobilier aux non-résidents.
Les taux d’intérêt varient en fonction du profil du demandeur et de la durée du prêt hypothécaire.
L’approbation du prêt hypothécaire nécessite une preuve de revenus, des antécédents de crédit et le respect des réglementations bancaires.

Considérations fiscales pour les propriétaires immobiliers au Portugal

1. Taxes foncières

Taxe foncière municipale (IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis) : comprise entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur imposable du bien immobilier, payable annuellement.
Impôt sur la fortune (AIMI – Adicional ao IMI) : s’applique aux biens immobiliers de grande valeur dépassant 600 000 €.

2. Impôt sur les revenus locatifs

Si vous louez votre bien immobilier, vous devez déclarer les revenus locatifs, qui sont imposés à un taux compris entre 15% et 28% pour les non-résidents.

3. Impôt sur les gains en capital

Si vous vendez le bien immobilier, l’impôt sur les plus-values s’applique:

Non-résidents : impôt de 28 % sur les plus-values.
Résidents : les plus-values sont imposées à des taux progressifs, mais peuvent être réduites si elles sont réinvesties dans un autre bien immobilier.

Options de résidence et de visa pour les acheteurs immobiliers

Le Portugal offre des options de résidence intéressantes pour les investisseurs étrangers.

1. Programme Golden Visa (terminé en 2024 pour les achats immobiliers)

Auparavant, le Golden Visa portugais permettait aux citoyens non européens d’obtenir la résidence en investissant dans l’immobilier. Cependant, à partir de 2024, les achats immobiliers ne seront plus éligibles au Golden Visa. D’autres possibilités d’investissement, telles que les fonds de capital-risque, restent disponibles.

2. Visa D7 pour revenus passifs

Le visa D7 reste une excellente option pour les retraités et les personnes disposant de revenus passifs (tels que des revenus locatifs, des pensions ou des dividendes). Il permet aux ressortissants non européens d’obtenir la résidence sans avoir à investir dans l’immobilier.

Purchase Your Dream Home in Lagos, Algarve

Investir dans le marché immobilier portugais est une excellente opportunité en raison de sa stabilité, de sa qualité de vie élevée et de son potentiel d’appréciation à long terme. Cependant, pour garantir un processus sans heurts, les acheteurs doivent :

Effectuer des recherches approfondies.
Engager un avocat réputé.
Comprendre les implications fiscales et financières.
Travailler avec des agents immobiliers et des conseillers financiers professionnels.

Prêt à acheter un bien immobilier au Portugal ?

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